Me Piden 3 Meses de Fianza para Alquilar: ¿Es Legal?
Fianza, mes en curso, garantía adicional... ¿Cuánto pueden pedirte realmente al firmar un contrato de alquiler en 2026? Los límites legales.
Contenido
El Lío: Encuentras el piso perfecto y el casero te pide: fianza (1 mes) + mes en curso + 2 meses de garantía adicional + aval bancario. ¿Pueden hacer eso? Spoiler: NO.
La Ley de Vivienda de 2023 puso límites claros a lo que te pueden pedir antes de entrar en un piso. No te dejes engañar.
1. La Fianza Legal (Obligatoria)
La fianza es obligatoria por ley. No se puede negociar.
- Vivienda: 1 mensualidad.
- Local comercial: 2 mensualidades.
Esta fianza debe depositarse en el organismo oficial de tu Comunidad Autónoma (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.). El casero tiene 30 días para hacerlo. Pídele el justificante.
Truco: Si el casero no deposita la fianza en el organismo oficial, está cometiendo una infracción administrativa. Algunos inquilinos usan esto como palanca de negociación.
2. La Garantía Adicional (Limitada)
Aquí es donde muchos caseros se pasan de listos. La ley dice:
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
Traducción: Además de la fianza legal (1 mes), el casero solo puede pedirte un máximo de 2 meses como garantía extra (ya sea en metálico, aval bancario, seguro de impago, etc.).
¿Qué cuenta como garantía adicional?
- ✅ Depósito en metálico (“2 meses de garantía”).
- ✅ Aval bancario.
- ✅ Seguro de impago pagado por el inquilino.
- ✅ Cualquier otra garantía.
¿Qué NO cuenta?
- ❌ El mes en curso (eso es alquiler, no garantía).
- ❌ La fianza legal.
3. ¿Cuánto Te Pueden Pedir en Total?
Para un alquiler de 800€/mes en vivienda habitual:
| Concepto | Importe | ¿Legal? |
|---|---|---|
| Fianza legal | 800€ (1 mes) | ✅ Obligatorio |
| Mes en curso | 800€ | ✅ Es el alquiler |
| Garantía adicional | Máx. 1.600€ (2 meses) | ✅ Límite legal |
| TOTAL MÁXIMO | 3.200€ | ✅ |
Si te piden más, están fuera de la ley.
Ejemplo ilegal típico:
- Fianza: 800€
- Mes en curso: 800€
- Garantía adicional: 2.400€ (3 meses) ❌
- Aval bancario además ❌❌
4. ¿Qué Hago Si Me Piden Más?
- Negocia: Muchos caseros no conocen la ley. Enséñales el artículo 36.5 de la LAU.
- Renuncia: Si insisten, ese casero probablemente te dará problemas después.
- Denuncia: Puedes denunciar ante Consumo de tu Comunidad Autónoma. Pueden sancionarle.
Pero siendo realistas: en un mercado con mucha demanda (Madrid, Barcelona), quien exige legalidad suele quedarse sin piso. Es una decisión personal.
5. Reformas Recientes (2024-2026)
La Ley de Vivienda reforzó estos límites:
- Grandes Tenedores (más de 5-10 inmuebles según zona): Mismo límite, pero con mayor vigilancia.
- Gastos de inmobiliaria: Los paga el arrendador, NO el inquilino.
- Contratos temporales abusivos: Más control sobre “contratos falsos de temporada” para esquivar estas protecciones.
Resumen
| Lo que te piden | Límite Legal |
|---|---|
| Fianza | 1 mes (vivienda) / 2 meses (local) |
| Garantía adicional | Máximo 2 mensualidades |
| Mes en curso | Sí (es el alquiler) |
| Gastos inmobiliaria | Los paga el casero |
Aviso legal: Este artículo es informativo. La legislación puede variar según la Comunidad Autónoma y las circunstancias del contrato.
