Actualizar alquiler 2026: ¿IPC o nuevo índice?

Si te toca actualizar el alquiler en 2026, empieza por mirar el día en que firmaste el contrato. Esa fecha decide qué índice manda, y entre un índice y otro puede haber más de un punto porcentual de diferencia.

Las dos reglas que conviven en 2026

Desde el 1 de enero de 2025 existen dos regímenes paralelos para la actualización anual de la renta de vivienda habitual:

Esta escalera no es un capricho: cada reforma de la LAU ha incluido una disposición transitoria que respeta los contratos anteriores. La de la Ley de Vivienda es la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023: «Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 […] celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación». Por eso el INE precisa en su web que «los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisarán en base al IRAV».

El IPC no ha desaparecido, por mucho que se repita lo contrario. Sigue siendo el índice de referencia para millones de contratos antiguos y sigue operando como techo general del artículo 18.1 de la LAU.

Qué es exactamente el IRAV

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Nace de la disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la disposición final primera.5 de la Ley 12/2023:

«El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»

El INE cumplió con la Resolución de 18 de diciembre de 2024 (BOE de 20/12/2024, BOE-A-2024-26685), que surte efectos desde el 1 de enero de 2025. Su cláusula primera define el índice como:

«El mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.»

Y el anexo define esa tercera tasa así:

TVAMA = mín( β + α × (IPC − β) ,  β + α × (IPC subyacente − β) )

con α = 0,5 (coeficiente moderador) y β = 2 (el objetivo de inflación a medio plazo del BCE). El INE lo publica mensualmente y con dos decimales.

Traducido: el IRAV toma el menor de tres números y, cuando la inflación se dispara, la fórmula solo deja pasar la mitad del exceso sobre el 2%. Por construcción, el IRAV nunca puede ser mayor que el IPC. Pero ojo: tampoco tiene un techo fijo del 2%. Si la inflación se va al 8%, el IRAV puede acabar en el 5%.

La comprobación con los datos de julio de 2026

Los números publicados por el INE para julio de 2026:

• IPC general, variación anual: 3,6%
• IPC subyacente, variación anual: 3,0%
• TVAMA: mín(2 + 0,5 × 1,6 ; 2 + 0,5 × 1,0) = mín(2,8 ; 2,5) = 2,5%
• IRAV = mín(3,6 ; 3,0 ; 2,5) ≈ 2,5%

El dato oficial publicado por el INE es 2,49%, porque el instituto calcula con más decimales de los que publica en las tasas redondeadas. La fórmula cuadra.

IRAV mes a mes en 2026

Serie oficial del INE (variación anual, Total Nacional):

El dato de julio de 2026 se publicó el 13 de agosto de 2026 y es el último disponible al cerrar esta guía. Los valores de agosto de 2026 en adelante hay que consultarlos en la ficha del INE antes de aplicar nada, porque salen a mes vencido.

Cálculo paso a paso

La cuenta es una multiplicación. Lo difícil es elegir bien el índice y el mes.

1. Comprueba que hay pacto expreso. Si el contrato no incluye cláusula de actualización, no hay subida. Punto.
2. Identifica tu índice con la tabla de arriba, según la fecha de firma.
3. Localiza el mes de referencia. El artículo 18.1 lo fija: el que corresponda «al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». Es decir, el último dato disponible el día de tu aniversario de contrato, no el de enero ni el del mes en que te llega la carta.
4. Aplica la fórmula: Renta nueva = Renta actual × (1 + índice ÷ 100).

Ejemplo A: contrato de 2024 (le toca IRAV)

Contrato firmado en septiembre de 2024, renta de 850 €. En el aniversario, el último IRAV publicado es el de julio de 2026: 2,49%.

• 850 × 1,0249 = 871,17 €/mes
• Subida: 21,17 € al mes, 254,04 € al año.

Ejemplo B: contrato de 2021 con cláusula «IPC»

Misma renta de 850 €, pero el contrato es de 2021 y dice expresamente «se actualizará conforme al IPC». Aquí el IRAV no actúa como límite legal. Con el IPC de julio de 2026 (3,6%):

• 850 × 1,036 = 880,60 €/mes

Casi 10 € al mes de diferencia (113,16 € al año) respecto al vecino del ejemplo A, por el mismo piso y la misma renta de partida.

Ejemplo C: contrato de 2017 con cláusula genérica

El contrato dice «la renta se revisará anualmente» pero no nombra ningún índice. Se aplica el IGC, por remisión del artículo 18.1 de la LAU. Y el IGC viene en negativo durante todo 2026: −1,47% en enero, −1,23% en febrero, −0,75% en marzo, −0,12% en abril, −0,02% en mayo y −0,76% en junio de 2026, según la serie del INE.

El Anexo de la Ley 2/2015 lo resuelve: «Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero».

• 850 × 1,00 = 850 €/mes. Sin subida.

Los datos de IGC posteriores a junio de 2026 hay que consultarlos en el INE, porque al cerrar esta guía junio era el último mes publicado en la tabla oficial del índice.

Si tu contrato no dice nada sobre subidas

El artículo 18.1 de la LAU, en su redacción vigente desde el 6 de marzo de 2019, empieza así:

«Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.»

Sin cláusula escrita, no hay subida. Ni con IPC, ni con IRAV, ni con nada. Si el casero te manda una carta reclamando un 3% y en el contrato no aparece ninguna mención a la actualización, la respuesta es que no procede.

El segundo párrafo del mismo artículo cubre el caso intermedio: si hay pacto de revisión pero no se detalla el índice o la metodología, se aplica la variación anual del IGC. Y el tercer párrafo pone el techo general: «En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo».

El artículo 18 está dentro del Título II de la LAU, así que le alcanza el artículo 6: «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario […] las normas del presente Título». Una cláusula que pacte «subida anual del 5% fijo» en vivienda habitual no aguanta ese filtro. Si quieres ver más cláusulas de este tipo, tenemos un repaso completo en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

La subida no se aplica sola: hay que notificarla

El artículo 18.2 de la LAU exige forma y calendario:

«La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.»

Tres consecuencias prácticas:

1. Tiene que ir por escrito y con el porcentaje. Un «te subo lo que marque el índice» por WhatsApp no cumple: la ley pide el porcentaje concreto aplicado.
2. No hay retroactividad. Si el aniversario era en marzo y te avisan en septiembre, la renta nueva se debe desde octubre, no desde marzo. No te pueden pasar seis mensualidades atrasadas de la diferencia.
3. Puedes exigir el certificado del INE. Es un derecho expreso del inquilino, y sirve para verificar qué índice y qué mes se han usado.

La propia norma admite que la notificación se haga «por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente», así que un recibo con el detalle también vale.

Los topes que ya no existen (y el que duró cinco semanas)

Mucha de la confusión de 2026 viene de arrastrar límites que ya caducaron.

El 2% de 2023 y el 3% de 2024 vivían en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, en la redacción que le dio la disposición final sexta de la Ley 12/2023. Ese artículo solo cubre actualizaciones cuyo aniversario cayera hasta el 31 de diciembre de 2024. No se prorrogó.

El tope del 2% de marzo a abril de 2026 llegó con el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (BOE n.º 71, de 21/03/2026), que fijó en su artículo 2 un límite del 2% para actualizaciones con aniversario entre su entrada en vigor y el 31/12/2027, además de una prórroga extraordinaria de hasta dos años. El Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026, publicada en el BOE de 30 de abril (BOE-A-2026-9359). Duró poco más de cinco semanas.

Qué ocurre con las actualizaciones que ya se habían aplicado al 2% durante la vigencia de ese decreto es una cuestión abierta. La derogación de un real decreto-ley por no convalidación no tiene efectos retroactivos automáticos sobre situaciones ya consumadas, pero no hay pronunciamiento oficial específico sobre este caso, y conviene consultar con un profesional antes de reclamar o de rectificar una renta ya actualizada en ese periodo.

Para el resto de 2026 no hay tope extraordinario: se aplica el IRAV o el IPC según toque.

Vivienda habitual frente a los demás usos

El IRAV, el techo del IPC y toda la protección del artículo 18 son para el arrendamiento de vivienda. Fuera de ahí cambia el escenario:

El artículo 3.2 de la LAU es explícito: «tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra». Si te han hecho firmar un «contrato de temporada» para lo que en realidad es tu vivienda habitual, el problema no es la subida: es la calificación del contrato, y ahí se juega también la duración y la prórroga.

¿Y si vivo en zona tensionada?

Cuidado con mezclar dos cosas distintas. Las limitaciones de precio de los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU (introducidos por la Ley 12/2023) se aplican a la renta inicial de un contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado, no a la actualización anual de un contrato en vigor. La actualización anual sigue rigiéndose por el artículo 18 y por el índice que corresponda a tu fecha de firma.

Lo que sí añade la zona tensionada es la prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta tres años del artículo 10.3 de la LAU. Lo desglosamos en la guía de zonas tensionadas de alquiler.

Si el casero te aplica una subida indebida

Orden de actuación, de menos a más:

1. Pide el desglose por escrito: qué índice, qué mes de referencia y qué porcentaje. Si el contrato es posterior al 26/05/2023 y te aplican el IPC de agosto de 2026 (4,3%) en lugar del IRAV, el error es evidente.
2. Exige la certificación del INE. El artículo 18.2 te da derecho a ella y suele bastar para que la otra parte rectifique sin pelea.
3. Contesta por escrito antes de que llegue el recibo. Un burofax con acuse de recibo deja constancia de la fecha y del contenido.
4. Sigue pagando la renta que sí es correcta. Dejar de pagar por completo te expone a un desahucio por impago aunque tengas razón en el porcentaje, y lo explicamos en detalle en qué pasa si no pagas el alquiler. Paga la cuota antigua (o la correctamente actualizada) y consigna o documenta la discrepancia.
5. Reclama lo cobrado de más. Las acciones para exigir el pago de rentas prescriben a los cinco años (artículo 1966.2.ª y 3.ª del Código Civil), plazo que también sirve de referencia para las cantidades abonadas indebidamente por este concepto.

Y si el conflicto se destapa al final del contrato, vigila también la devolución del depósito: lo tratamos en fianza no devuelta.

Cinco errores que se repiten

• Aplicar el índice del año natural. El índice es el del aniversario del contrato, no el de enero.
• Usar el último dato publicado hoy para una subida de hace meses. Hay que usar el que estuviera publicado en la fecha de actualización.
• Creer que el IRAV tiene un techo fijo del 2%. No lo tiene. El 2% es el parámetro β de la fórmula, no un límite máximo. El que sí tiene techo del 2% (y suelo del 0%) es el IGC, por el Anexo de la Ley 2/2015.
• Confundir IGC e IRAV. Son dos índices con normas y valores propios: en 2026 el IGC es negativo y el IRAV ronda el 2,5%.
• Aceptar subidas retroactivas. La renta actualizada se debe desde el mes siguiente a la notificación.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículos 3, 4, 6, 17, 18 y disposición adicional undécima (BOE-A-1994-26003).
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: disposiciones finales primera y sexta y disposición transitoria cuarta (BOE-A-2023-12203).
• Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del INE, por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (BOE-A-2024-26685).
• Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española: artículo 7 y Anexo (BOE-A-2015-3443).
• Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo: artículo 46 (BOE-A-2022-4972).
• Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (BOE-A-2026-6545) y Resolución de 28 de abril de 2026 del Congreso de los Diputados que acuerda su derogación (BOE-A-2026-9359).
• INE: serie del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, serie del Índice de Garantía de Competitividad y series del IPC general y subyacente.

Esta guía es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre tu contrato concreto.