Mi casero no me devuelve la fianza: guía para reclamar

El Lío: Entregaste las llaves, el piso quedó bien, y el dinero no llega. O llega la mitad, con una lista de descuentos que incluye “limpieza”, “pintura” y “desperfectos varios”. Esta guía va de recuperar ese dinero: el plazo real, qué puede descontarte de verdad y cómo escalar hasta el juzgado si hace falta.

La fianza es un depósito que garantiza tus obligaciones y se liquida al terminar el contrato. El arrendador solo puede retenerla por conceptos concretos y justificados; el resto es una retención indebida, y se reclama como cualquier otra deuda.

Aquí se trata la salida del piso. Si todavía no has firmado y lo que buscas es cuánto pueden pedirte el primer día, el tope de la garantía adicional o quién paga la agencia, ese recorrido está en Me piden 3 meses de fianza: ¿es legal?.

1. El plazo real: lo que dice exactamente el art. 36.4 LAU

Hay un malentendido extendido. La LAU no dice “el casero tiene 30 días para devolver la fianza”. El art. 36.4 dice esto:

“El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”

Tres precisiones que cambian cómo se reclama:

1. La obligación de devolver nace al terminar el contrato, no al mes. El plazo de un mes marca el momento en que el retraso empieza a costarle dinero al arrendador, y no es una licencia para no pagar durante 30 días.
2. El dies a quo es la entrega de las llaves, no la fecha de fin de contrato ni la del último recibo. Por eso importa documentar ese día con precisión.
3. El texto habla de “un mes”, no de un número de días. El cómputo de mes a mes del art. 5 del Código Civil se hace de fecha a fecha: si entregaste llaves el 14 de marzo, el mes se cumple el 14 de abril.

Lo que se devuelve es el saldo: la fianza menos lo que legítimamente pueda descontarse. Ahí es donde suelen empezar los desacuerdos.

Los intereses: cuánto son y cómo se calculan

El interés aplicable es el interés legal del dinero, que en 2026 se mantiene en el 3,25 % anual, al seguir prorrogada la Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado a falta de aprobación de unos nuevos. El art. 1108 del Código Civil confirma la regla general: si la obligación es de pagar dinero y el deudor incurre en mora, la indemnización consiste, a falta de pacto, en el interés legal.

Ejemplo de cálculo sobre una fianza de 900 € retenida cuatro meses más allá del plazo:

900 € × 3,25 % × (120 días ÷ 365) = 9,62 €

Sí: menos de diez euros. Se reclaman igualmente porque acreditan la mora, porque se acumulan si el proceso se alarga y porque, si acabas en el juzgado, el art. 576 LEC suma al interés legal dos puntos desde la sentencia.

Si tu fianza estaba depositada en la comunidad autónoma

Cuando el arrendador depositó la fianza en el organismo autonómico, hay un segundo plazo en juego. La disposición adicional tercera, apartado 1, de la LAU:

“Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.”

El procedimiento de solicitud de devolución, quién está legitimado para pedirla y los plazos administrativos dependen de la normativa de cada comunidad autónoma, y no son uniformes. Comprueba los de la tuya antes de iniciar el trámite.

En todo caso, esa devolución administrativa es una relación entre el arrendador y la administración. Tu deudor sigue siendo el arrendador, y a él le reclamas. Que el organismo autonómico tarde no es una excusa oponible frente a ti.

2. Qué puede descontar y qué no

Tres artículos del Código Civil funcionan aquí en bloque:

• Art. 1561 CC: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.”
• Art. 1562 CC: “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.”
• Art. 1563 CC: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.”

Y el art. 1555.2.º CC te obliga a usar la cosa arrendada “como un diligente padre de familia”, destinándola al uso pactado.

De ahí sale la frontera: respondes del deterioro culpable, pero no de lo menoscabado por el tiempo. Y si no hay constancia del estado inicial, la presunción del 1562 juega contra ti.

La regla práctica del descuento válido

Un descuento legítimo cumple tres condiciones acumulativas:

1. Concepto identificado: no vale “desperfectos varios: 400 €”.
2. Importe justificado documentalmente, con factura o presupuesto del reparador. Una cifra redonda no es un justificante.
3. Nexo con tu uso: que el daño sea atribuible a ti y no al paso del tiempo ni a un tercero.

Si falta cualquiera de las tres, el descuento es discutible y debes decirlo por escrito antes de aceptar nada.

Cuidado con el “finiquito” que te hacen firmar

Si el arrendador te pide firmar un documento de liquidación que declara saldada la relación arrendaticia, léelo. Firmar un finiquito aceptando descuentos que consideras improcedentes te complica muchísimo reclamarlos después. Si vas a firmar la entrega de llaves, que el documento diga eso y solo eso, o añade a mano que firmas sin renunciar a reclamar la fianza.

3. Las pruebas: lo que decide el caso

Por el juego del art. 1562 CC, quien tiene documentado el estado inicial gana casi siempre. Por orden de valor probatorio:

1. Inventario o acta del estado del piso a la entrada, firmado por ambas partes. Es el documento rey: desmonta directamente la presunción del 1562 CC.
2. Acta de entrega de llaves, firmada y fechada por las dos partes. Fija el dies a quo del art. 36.4 LAU. Si el arrendador no quiere firmar nada, entrega las llaves por burofax con acuse de recibo o ante testigo, y déjalo documentado.
3. Fotografías y vídeo del piso vacío, del día de la salida, habitación por habitación, con electrodomésticos y paredes. Los metadatos de fecha del archivo ayudan; un periódico del día en plano ayuda más.
4. Lecturas de contadores de luz, agua y gas, con foto.
5. Justificantes de pago de todas las rentas y de la propia fianza (transferencia con concepto).
6. Toda la comunicación escrita con el arrendador: correos, mensajería, burofax. Captura con fecha visible.
7. Facturas de reparaciones que pagaste tú durante el contrato.

Haz las fotos del estado inicial el día que entras, aunque nadie te lo pida. Es el activo que usarás años después.

4. Cómo reclamar, paso a paso

Paso 1: reclamación amistosa por escrito

Un mensaje o correo pidiendo la devolución, con fecha. No es un trámite formal, pero deja rastro y a menudo resuelve el asunto. Guarda captura.

Paso 2: burofax con acuse de recibo y certificación de texto

Cuando ha pasado el mes del art. 36.4 y no hay respuesta, toca formalizar. El burofax acredita qué dijiste, cuándo lo dijiste y que se recibió. Con eso queda constituido en mora el deudor y consolidado el devengo de intereses.

En el burofax debe constar: identificación del contrato y de la finca, fecha de entrega de llaves, importe de la fianza y justificante de su pago, requerimiento expreso de devolución, número de cuenta, plazo para pagar y advertencia de reclamación judicial.

Descarga el modelo:

Paso 3: el MASC, obligatorio antes de demandar

Este paso es nuevo y mucha gente se lo salta. El art. 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, establece:

“En el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias de los previstos en el artículo 2.”

El art. 5.2 extiende la exigencia a todos los procesos declarativos del libro II y a los procesos especiales del libro IV de la LEC, con una lista tasada de excepciones entre las que no figura la reclamación de cantidad. El requisito se aplica desde el 3 de abril de 2025.

Qué sirve para cumplirlo, según el propio art. 5.1: mediación, conciliación, opinión neutral de una persona experta independiente, oferta vinculante confidencial, Derecho colaborativo o cualquier otra actividad negociadora, incluida “cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes”.

Dos consecuencias prácticas:

• Un burofax que sea un requerimiento de pago puro no equivale automáticamente a una actividad negociadora acreditada. Plantea la comunicación como propuesta de negociación, define el objeto y guarda la respuesta o la falta de ella.
• El art. 7 de la LO 1/2025 añade una ventaja: la solicitud de negociación dirigida a la otra parte interrumpe la prescripción o suspende la caducidad desde que conste el intento de comunicación. Tu reclamación no envejece mientras negocias.

Sobre la asistencia letrada en esta fase, el art. 6.2 solo la hace preceptiva cuando se usa la oferta vinculante, y ni siquiera entonces si la cuantía no supera los 2.000 €.

Paso 4: demanda

Si la negociación fracasa, hay dos vías:

Proceso monitorio (arts. 812 y ss. LEC). Es la vía natural cuando tienes documentos. El art. 812.1 permite acudir a él a “quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible”, acreditada mediante documentos firmados por el deudor o mediante documentos que habitualmente documenten créditos en ese tipo de relación. Un contrato firmado más el justificante de pago de la fianza encajan bien. Si el deudor no comparece ni se opone, se despacha ejecución; si se opone, el asunto continúa por el cauce del juicio que corresponda.

Juicio verbal. El art. 250.2 LEC atribuye al juicio verbal las demandas “cuya cuantía no exceda de quince mil euros”. Cualquier fianza de vivienda entra sobradamente ahí.

Ojo con la diferencia de fuero entre las dos vías: en el monitorio manda el domicilio del deudor, y el art. 813 LEC excluye expresamente la sumisión expresa o tácita. Si el arrendador vive en otra provincia, esa elección tiene consecuencias logísticas reales.

Sobre costes: por debajo de 2.000 € puedes ir sin abogado ni procurador y el gasto es mínimo. Por encima, hay que hacer el cálculo. Y si tus ingresos son bajos, existe el derecho a asistencia jurídica gratuita. El art. 3.1 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, fija el umbral en dos veces el IPREM anual para quien no está integrado en ninguna unidad familiar, dos veces y media para unidades familiares de menos de cuatro miembros y tres veces para las de cuatro o más o familia numerosa. El IPREM sigue congelado en las cuantías de la disposición adicional nonagésima de la Ley 31/2022 (600 €/mes; 8.400 € anuales en el cómputo con pagas extraordinarias) porque los Presupuestos siguen prorrogados, así que en 2026 esos umbrales son 16.800 €, 21.000 € y 25.200 € de ingresos brutos anuales. El procedimiento de solicitud sí depende de tu comunidad autónoma.

5. Errores que arruinan una reclamación buena

• Entregar las llaves sin dejar constancia: sin fecha acreditada de entrega, el plazo del art. 36.4 LAU no tiene punto de partida demostrable.
• Aceptar descuentos por teléfono. Todo por escrito: un “vale, quédate 200 € de la pintura” dicho en una llamada te lo van a recordar.
• Reclamar antes de tiempo y quemar el cartucho. El requerimiento formal tiene más fuerza cuando el plazo ya venció.
• Dejar pasar los años: cinco desde que la obligación es exigible (art. 1964.2 CC), y ese plazo corre.
• Compensar por tu cuenta el último mes. Dejar de pagar la última mensualidad “porque ya tiene la fianza” es un impago, con las consecuencias que explicamos en qué pasa si no pagas el alquiler. La fianza garantiza el contrato; no sustituye a la renta.
• Ir al juzgado sin acreditar el MASC. Desde abril de 2025, la demanda no se admite.

6. El recorrido, en orden

1. Documenta la entrega de llaves y el estado del piso.
2. Espera a que se cumpla el mes del art. 36.4 LAU.
3. Reclama por escrito; si no hay respuesta, burofax con acuse de recibo.
4. Plantea una propuesta de negociación que sirva como MASC y guarda la prueba.
5. Si no hay acuerdo, monitorio o juicio verbal, según el fuero que te convenga.
6. Reclama también los intereses legales desde el vencimiento.

Seguir leyendo

• Me piden 3 meses de fianza: ¿es legal?: el otro extremo del contrato. Cuánto pueden exigirte al firmar, el tope del art. 36.5 LAU y quién paga la agencia.
• Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler: muchas retenciones de fianza se apoyan en cláusulas que no se sostienen.
• Qué pasa si no pagas el alquiler: el impago sí es descontable de la fianza.
• Cómo calcular la subida del IPC de tu alquiler: para comprobar que la renta que pagaste era la correcta.

Fuentes normativas: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, arts. 20.1 y 36.4 y disposición adicional tercera · Código Civil, arts. 1108, 1555, 1561, 1562, 1563 y 1964.2 · Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, arts. 23.2, 31.2, 52.1.7.º, 250.2, 576, 812 y 813 · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 5, 6 y 7 · Interés legal del dinero 2026: 3,25 %, según la Ley 31/2022 de Presupuestos Generales del Estado prorrogada.

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico para un caso concreto. Las normas autonómicas sobre depósito y devolución de fianzas introducen especialidades que deben consultarse en cada comunidad.