Me piden 3 meses de fianza para alquilar: ¿Es legal?

El Lío: Encuentras el piso, y entonces llega la lista: fianza, mes en curso, dos meses de garantía, un aval bancario y la comisión de la agencia. Cuatro conceptos distintos, y solo dos de ellos tienen límite legal. Este artículo va de cuánto dinero pueden exigirte legalmente el día que firmas.

Casi todo el mundo llama “fianza” a todo el dinero que entrega al entrar en un piso. La ley no. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos distingue tres cosas que se pagan a la vez y funcionan de forma completamente distinta: la fianza legal, la garantía adicional y la renta. Confundirlas es lo que hace que la gente pague de más sin darse cuenta.

Aquí se trata la entrada al piso. Si ya te has ido y el problema es que no te devuelven el dinero, el recorrido es otro (plazos, intereses, descuentos y demanda) y lo tienes en Mi casero no me devuelve la fianza: guía para reclamar.

1. Los tres conceptos que te piden al firmar

La distinción importa porque el tope legal solo se aplica a las dos primeras. El mes en curso no “cuenta” dentro del límite: es el alquiler que estás pagando por vivir ahí.

2. La fianza legal: obligatoria y de cuantía tasada

El artículo 36.1 de la LAU no deja margen:

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”

Tres consecuencias prácticas:

• Es obligatoria para las dos partes. La ley dice “será obligatoria la exigencia y prestación”, así que no queda a elección del casero, y un contrato de vivienda sin fianza incumple el art. 36.1.
• Es en metálico. La fianza legal del 36.1 es dinero. Un aval no puede sustituirla; como mucho se suma como garantía adicional.
• La cuantía depende del uso, no del precio ni del tipo de casero: una mensualidad si es vivienda, dos si el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda (locales de negocio, oficinas y, por la definición del art. 3 LAU, también los arrendamientos de temporada).

Quién está exento de darla

El art. 36.6 LAU exceptúa de la obligación de prestar fianza a la Administración General del Estado, las administraciones autonómicas y locales, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes, y a las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social, cuando la renta se pague con cargo a sus presupuestos. Si tu arrendatario o arrendador es una entidad pública, comprueba si encaja aquí.

3. La garantía adicional: el tope de dos mensualidades (y su letra pequeña)

El art. 36.5 LAU casi siempre se cita a medias. El texto entero es este:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.“

El tope lleva dos condiciones que se citan poco:

1. Solo rige en el arrendamiento de vivienda. El tope no aparece en el texto legal para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
2. Solo rige en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica. Ese plazo coincide con el de la prórroga obligatoria del art. 9 LAU, y es el que la reforma del Real Decreto-ley 7/2019 usó como referencia al redactar el apartado.

El famoso “máximo 2 meses de garantía” describe bien la situación normal de un alquiler de vivienda habitual. Fuera de ahí deja de ser un tope: no vale para cualquier contrato que lleve la palabra “alquiler”.

Qué cuenta como garantía adicional

El texto legal dice “cualquier tipo de garantía”. Eso incluye, por su función:

El criterio es funcional. Si el dinero o el compromiso está ahí para respaldar que cumplirás tus obligaciones como arrendatario, es garantía adicional y suma para el tope, se llame como se llame en el contrato.

Avales y seguros de impago: el punto que más se discute

Dos matices:

• El aval bancario tiene coste para ti. El banco cobra una comisión de apertura y de riesgo, y normalmente exige inmovilizar el importe avalado. Dinero bloqueado, más comisiones.
• El seguro de impago pagado por el arrendador es otra cosa. Si el casero contrata y paga su propio seguro de impago, eso es un gasto suyo para cubrir su riesgo y no se te está exigiendo nada. El problema aparece cuando te repercuten la prima a ti: ahí sí está funcionando como garantía adicional a tu costa. La calificación concreta de esa repercusión depende de cómo esté redactada la cláusula, y no hay un pronunciamiento normativo que lo zanje.

4. Cuánto pueden pedirte en total: el número

Alquiler de vivienda habitual por 800 €/mes, contrato de cinco años, arrendador persona física:

Dos ejemplos que sí superan el límite legal: fianza de 800 € más 2.400 € de garantía (tres mensualidades), o fianza de 800 € más 1.600 € de garantía más un aval bancario por dos mensualidades, porque el aval también computa.

Por tipo de inmueble

De esa última fila salen los “contratos de temporada” de once meses para un inquilino que va a vivir ahí todo el año: cambiando la etiqueta del contrato se escapa del régimen protector de la vivienda habitual. El régimen aplicable lo determina el uso real pactado, no el título del documento (art. 2 y 3 LAU). Si tu contrato dice “temporada” pero es tu residencia permanente, esa calificación es atacable, y va de la mano de otras cláusulas dudosas que repasamos en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

5. La comisión de la inmobiliaria no la pagas tú

Es el cuarto concepto de la factura de entrada, y desde 2023 ya no admite discusión. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el art. 20.1 de la LAU para añadir una frase corta y muy clara:

“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.”

Si la agencia te pasa una factura de “honorarios de intermediación” o “gastos de formalización”, estás pagando algo que la ley atribuye al arrendador. Conviene señalarlo por escrito antes de firmar, no después.

Ojo: esa modificación rige para los contratos firmados desde la entrada en vigor de la ley, el 26 de mayo de 2023. Para los anteriores, la disposición transitoria cuarta, apartado 1, de la Ley 12/2023 es tajante:

“Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.”

El apartado 2 de esa misma disposición deja una puerta abierta: los contratos preexistentes pueden adaptarse al nuevo régimen cuando las partes lo acuerden.

6. Dónde acaba tu fianza: el depósito en la comunidad autónoma

La fianza no debería quedarse en la cuenta corriente del casero. La disposición adicional tercera de la LAU habilita a las comunidades autónomas para obligar a ello:

“Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.”

Cuatro cosas salen de ese texto:

• La obligación de depositar es del arrendador, no tuya.
• El depósito es sin devengo de interés mientras dura el contrato.
• La LAU no fija el plazo de depósito ni el organismo: eso lo decide cada comunidad autónoma en su propia normativa. Los plazos concretos, los organismos gestores, los recargos por depósito extemporáneo y el régimen sancionador varían entre comunidades, y en algunas el organismo ha cambiado de nombre o se ha integrado en otro ente. Antes de citar un plazo o un organismo concreto, consulta la normativa vigente de tu comunidad.
• La misma disposición adicional tercera, apartado 2, obliga a que la normativa autonómica exija al arrendador aportar los datos del contrato, incluyendo expresamente “el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales”. El registro autonómico deja constancia, por tanto, de si te pidieron garantía extra.

Qué hacer tú: pide al arrendador el justificante del depósito. Es un documento que existe y que demuestra dos cosas a la vez: que la fianza está identificada y que el contrato está registrado. Ese papel es tu mejor activo el día que reclames la devolución.

7. Cuándo se actualiza la fianza

Esta parte se ignora casi siempre, y es la que aparece años después del día de la firma. El art. 36.2 LAU:

“Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”

Traducido:

• Años 1 a 5 (o 1 a 7 con arrendador persona jurídica): la fianza se queda congelada aunque la renta suba por IPC. Si entraste pagando 800 € y ahora pagas 900 €, tu fianza sigue siendo de 800 €.
• En cada prórroga posterior: el arrendador puede exigir que la completes hasta igualar una mensualidad de la renta vigente. Y tú puedes exigir que te devuelva la diferencia si la renta ha bajado. El derecho funciona en las dos direcciones.

Y para los contratos pactados por encima de ese plazo, el art. 36.3 LAU remite a lo que las partes hayan pactado y, a falta de pacto específico, “lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza”. Si tu contrato tiene cláusula de revisión por índice, esa misma regla se presume aplicable a la fianza. Cómo se calcula esa revisión de renta es otro tema: lo tienes en cómo calcular la subida del IPC en tu alquiler.

8. Qué hacer si te piden más de lo permitido

Sin épica, en orden de menor a mayor fricción:

1. Pon el artículo encima de la mesa. Muchos arrendadores particulares repiten lo que hizo el anterior, y enseñar el texto del art. 36.5 LAU resuelve una parte de los casos sin conflicto.
2. Exige que el contrato desglose cada concepto: cuánto es fianza del art. 36.1, cuánto es garantía adicional y cuánto es renta. Un contrato que mete 3.200 € bajo la etiqueta “fianza” te complica cualquier reclamación posterior.
3. Documenta el pago. Transferencia bancaria con concepto detallado, nunca efectivo sin recibo. Si más adelante hay que reclamar, ese justificante es la prueba del importe entregado.
4. Pide el justificante del depósito autonómico de la fianza legal.
5. Si ya has pagado de más, una cantidad exigida por encima del tope del art. 36.5 es un cobro sin cobertura legal y la vía natural es reclamar su devolución. El procedimiento es el mismo que para cualquier reclamación de cantidad; lo detallamos en el artículo sobre reclamación de fianza.
6. Vía administrativa: las comunidades autónomas tienen competencias de inspección y sanción en materia de vivienda y de consumo. El cauce concreto, el órgano competente y el régimen sancionador dependen de la normativa de cada comunidad.

En mercados muy tensionados, el inquilino que discute las condiciones de entrada a menudo pierde el piso frente a otro que no discute. Saber cuál es el límite legal no cambia la relación de fuerza del mercado; lo que hace es darte una base sólida el día que decidas usarla, y muy especialmente el día que salgas del piso.

9. Checklist antes de firmar

• El contrato desglosa fianza, garantía adicional y renta como conceptos separados.
• La fianza legal es de una mensualidad (vivienda) o dos (uso distinto de vivienda).
• La garantía adicional no supera dos mensualidades, si es vivienda dentro del plazo del art. 36.5.
• No te repercuten honorarios de agencia ni de formalización (art. 20.1 LAU).
• Todos los pagos van por transferencia, con el concepto escrito.
• Tienes un inventario del estado del piso firmado por las dos partes, con fotos fechadas. Por el juego de los arts. 1561 a 1563 del Código Civil, ese papel decide quién gana la discusión de la salida.
• Has pedido el justificante del depósito de la fianza en tu comunidad autónoma.
• Guardas copia del contrato firmado por ambas partes.

De todos esos puntos, el inventario es el que se usa al final, el día que devuelves las llaves.

Seguir leyendo

• Mi casero no me devuelve la fianza: guía para reclamar: el plazo del art. 36.4 LAU, qué descuentos son legítimos y cómo reclamar hasta el juzgado.
• Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler: qué más revisar antes de firmar.
• Cómo calcular la subida del IPC de tu alquiler: la actualización de la renta, que arrastra a la de la fianza.
• Qué pasa si no pagas el alquiler: la fianza no cubre lo que muchos creen que cubre.

Fuentes normativas: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, arts. 3, 17, 20.1, 36 y disposición adicional tercera · Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, art. 1.14 y 1.15 (redacción vigente del art. 36 y de la disposición adicional tercera) · Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, disposición final 1.4.

Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico para un caso concreto. La normativa autonómica de vivienda introduce especialidades que deben consultarse en cada comunidad.