Contrato de alquiler: lo que nadie te cuenta antes de firmar

Firmar un contrato de alquiler cuando llevas semanas buscando piso es una de las peores situaciones para leer letra pequeña. Hay prisa, hay miedo a perder el piso, y el casero suele poner el bolígrafo encima de la mesa con cara de “¿firmamos o no?”.

Resultado: firmas sin leer, y luego pasan cosas.

Estas son las 7 cláusulas que más se cuelan en contratos españoles y que conviene revisar.

1. Renuncia a la prórroga legal de 5 años

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que si el arrendador es persona física, el contrato se prorroga automáticamente hasta 5 años aunque ponga una duración menor. Si el arrendador es empresa o sociedad, el plazo sube a 7 años.

Algunos contratos incluyen frases como: “Las partes renuncian expresamente a las prórrogas del artículo 9 de la LAU”. Esa renuncia es nula por ley. La prórroga es un derecho mínimo del inquilino que no puede eliminarse contractualmente.

Lo que sí es válido: que el contrato sea de larga duración (más de 5 años) y que tú elijas no prorrogarlo.

2. Fianza superior a la legal

La LAU establece que la fianza máxima para vivienda habitual es 1 mensualidad. Punto. Si el casero te pide 2 o 3 meses de fianza “legal”, te está pidiendo algo ilegal para el concepto de fianza (aunque puede pedir garantías adicionales como aval bancario o depósito adicional, pero tienen que llamarse así, no fianza).

Si la tienes que pagar y luego no te la devuelven, el exceso sobre la mensualidad legal puedes reclamarlo.

3. Obligación de pagar reparaciones que corresponden al casero

Por ley, el casero es responsable de todas las reparaciones necesarias para mantener el piso en condiciones habitables: caldera rota, humedades estructurales, fontanería principal, goteras del tejado. Eso no se puede cambiar por contrato.

Lo que sí es tuyo: los pequeños deterioros del uso diario (bombillas, pomo que se afloja, persiana que se traba si la forzaste).

Si el contrato incluye cláusulas tipo “el inquilino se hace cargo de todas las reparaciones durante el arrendamiento”, es parcialmente nula. Puedes firmar, pero esa parte no tiene validez legal frente a reparaciones estructurales.

4. Penalización por abandono antes de 6 meses

A partir del sexto mes, el inquilino puede abandonar el piso dando 30 días de preaviso. Si te vas antes, el casero puede pedir una indemnización equivalente a la renta pendiente hasta ese sexto mes.

Lo que no puede hacer: inventarse una penalización mayor. Si el contrato dice “penalización de 6 meses de renta si te vas antes de tiempo” sin límite temporal, es excesivo y discutible.

A partir del mes 6: no hay penalización legal salvo que el contrato pacte algo específico y proporcionado, que sí puede ser válido.

5. Responsabilidad por daños no causados por ti

Hay contratos con cláusulas que hacen al inquilino responsable de “cualquier daño que se produzca en el inmueble” sin distinguir causa. Incluido el daño por fuerza mayor o por problemas preexistentes.

Antes de firmar, documenta el estado del piso con fotos y vídeo fechados. Envíalas al casero por email o WhatsApp para que quede constancia. Ese material es tu defensa si luego te intentan cobrar algo que ya estaba roto antes de que llegaras.

6. Cláusula que prohíbe el subarrendamiento total y parcial

Esta es legal: el casero puede prohibir que subarriendas. Lo que no puede hacer es prohibir que tengas personas viviendo contigo (cónyuge, pareja, hijos, ascendientes), aunque no estén en el contrato.

Diferente es si quieres poner el piso en Airbnb o alquilar habitaciones: eso sí requiere permiso expreso del casero.

7. Actualización de renta sin referencia a índice oficial

Desde 2023, la actualización anual de la renta tiene límites legales que varían cada año. El contrato debe especificar qué índice se aplica (IPC, Índice de Garantía de Competitividad, u otro). Si el contrato dice simplemente “la renta se actualizará según el casero estime conveniente”, eso es nulo.

Si no dice nada sobre actualización, no se actualiza.

Antes de firmar: el protocolo básico

1. Pide el contrato con 48 horas de antelación para leerlo. Si se niegan, es mala señal.
2. Fotografía todo el piso antes de entrar y envía las fotos al casero por escrito.
3. Asegúrate de que la fianza queda depositada en el organismo autonómico correspondiente (en Madrid: IVIMA; en Cataluña: INCASÒL, etc.). Es obligatorio. Si no lo hacen, no es tu problema legal pero sí el del casero.
4. Guarda todos los recibos de pago. Aunque pagues en metálico (cosa que no recomendamos), exige recibo firmado.

Un contrato mal redactado no significa que estés indefenso. La LAU prevalece sobre lo que ponga el papel. Pero sí significa que vas a tener que pelear para hacer valer tus derechos, y eso cuesta tiempo y energía.