Alquiler en Zona Tensionada 2026: Precios y Prórrogas

La Ley de Vivienda ha creado un nuevo escenario: las Zonas de Mercado Residencial Tensionado. Si vives o alquilas en una de ellas, las reglas del juego han cambiado por completo.

1. El Tope del Precio (Índice de Referencia)

Se acabó la libertad de poner el precio que quieras si eres un Gran Tenedor (más de 5 o 10 inmuebles, según la zona) o si el piso no ha estado alquilado en los últimos 5 años.

• El precio está limitado: No puede superar el Índice de Referencia de Precios del Alquiler del Ministerio.
• ¿Dónde mirarlo?: En la web del Ministerio de Vivienda, introduciendo la referencia catastral, los metros cuadrados y el certificado energético. Te saldrá un rango de precios (mínimo y máximo). Tú no podrás cobrar más del rango superior.

Pequeños Propietarios: Si ya tenías el piso alquilado, tu límite es el precio del contrato anterior + la actualización del índice (IGC/IPC). No puedes subirlo libremente “porque el mercado ha subido”.

2. La Prórroga Obligatoria (El contrato “eterno”)

Esto es vital para inquilinos y un dolor de cabeza para propietarios que querían recuperar la vivienda para volver a alquilarla más cara.

Si el contrato finaliza (han pasado los 5 o 7 años más las prórrogas tácitas habituales) y la vivienda está en zona tensionada:

• El inquilino puede solicitar una Prórroga Extraordinaria.
• Duración: Hasta 3 años más.
• El propietario está obligado a aceptarla.

Excepción: Solo te puedes negar si necesitas la casa para ti o familiares de primer grado (hijos, padres) y lo tenías estipulado en el contrato original, o si hay un acuerdo de venta con el inquilino.

3. Ojo con los Seguros de Impago (ARAG, Mutua, etc.)

Muchos propietarios contratan seguros de impago de alquiler (como el famoso de ARAG) para dormir tranquilos. Pero cuidado:

• Para que el seguro te cubra, el contrato debe ser legal.
• Si fijas una renta de 1.200€ cuando el Índice de Referencia dice que el máximo son 950€, esa cláusula es nula.
• Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora puede revisar el contrato. Al ver que incumple la Ley de Vivienda (renta ilegal), pueden refusar el siniestro. Es decir, no te pagarán las rentas debidas ni te pondrán abogado para el desahucio.

Consejo: Si vas a contratar un seguro, asegúrate de cumplir escrupulosamente los límites de precio de tu Zona Tensionada. No vale la pena arriesgarse por 50€ más al mes.

Resumen

Situación	Regla en Zona Tensionada
Precio Nuevo Contrato	Limitado al contrato anterior o al Índice de Referencia (Grandes Tenedores).
Fin de Contrato	Prórroga forzosa de +3 años si el inquilino quiere.
Seguro Impago	Riesgo de anulación si el precio es ilegal.

Vivir en zona tensionada protege al inquilino de subidas bruscas y desahucios por fin de contrato, pero obliga al propietario a ser extremadamente riguroso con la ley si quiere estar cubierto.