Recargo del IBI por piso vacío 2026: hasta el 150% y cómo evitarlo

Tener un piso cerrado “por si acaso” o esperando que suba el mercado ha dejado de ser gratis. La Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Haciendas Locales reformada dan a los ayuntamientos la herramienta legal para castigar fiscalmente la desocupación prolongada. El objetivo es claro: forzar que las viviendas salgan al mercado.

Aquí detallamos cuánto pueden cobrarte de más, cuándo aplica, qué excepciones existen y cómo recurrirlo.

Cuánto de más pagarás: la calculadora del recargo

El recargo se aplica sobre la cuota líquida del IBI (lo que ya pagas actualmente). Si tu IBI anual es de 800€ y te aplican el recargo del 100%, pasarás a pagar 1.600€.

Escala de recargos según la Ley de Haciendas Locales

Importante: Estos son los máximos legales. Cada ayuntamiento aprueba su propia ordenanza con los tramos que decide aplicar. Algunos aplican el 50% máximo; otros llegan al 100%.

Qué se considera “vivienda vacía”

Para que aplique el recargo, la vivienda debe:

1. Llevar desocupada más de 2 años de forma continuada.
2. Ser residencial (no aplica a locales comerciales, garajes o trasteros).
3. En muchos municipios, el propietario debe tener 4 o más inmuebles (aunque las ordenanzas locales pueden reducir este umbral).

El ayuntamiento determina si una vivienda está vacía cruzando datos de:

• Consumo de agua y electricidad (suministro mínimo o nulo).
• Padrón municipal (nadie empadronado en esa dirección).
• Inspección directa en casos dudosos.

Excepciones: cuándo NO te pueden aplicar el recargo

No toda vivienda sin gente es “vacía” a efectos legales. Estás protegido si puedes demostrar alguna de estas situaciones:

Segunda residencia o uso vacacional

Si demuestras que usas la vivienda habitualmente (fin de semanas, vacaciones), no aplica el recargo. El consumo de suministros en períodos vacacionales es la prueba principal.

Traslado laboral o por estudios

Si vives en otra ciudad por trabajo o formación y mantienes la vivienda como domicilio habitual, la desocupación temporal no cuenta como “vacía”.

Vivienda en obras o rehabilitación

Si la vivienda tiene licencia de obras concedida y activa, la desocupación es justificada. Necesitas acreditar la licencia y el avance de las obras.

En venta o en alquiler a precio de mercado

Si tienes la vivienda anunciada a precio razonable y no encuentras comprador o inquilino, el ayuntamiento no puede aplicar el recargo durante el período de comercialización (habitualmente hasta 1 año desde el primer anuncio).

Litigios o situaciones excepcionales

Si la vivienda está ocupada ilegalmente (y has iniciado acciones legales), en proceso de herencia conflictiva o con cargas judiciales que impiden su uso, puedes alegarlas como justificación.

El procedimiento: cómo actúa el ayuntamiento

El recargo del IBI por vivienda vacía no es automático. El ayuntamiento debe seguir un procedimiento administrativo:

1. Detección: El ayuntamiento detecta un posible inmueble vacío (consumo cero, sin empadronados).
2. Apertura de expediente: Inicia un expediente administrativo y te notifica.
3. Audiencia: Tienes derecho a presentar alegaciones y documentación que justifique la desocupación.
4. Resolución: Si no justificas la situación, emiten la liquidación con el recargo.
5. Notificación del recargo: Aparecerá en el recibo del IBI del año siguiente o en una liquidación complementaria.

No pueden enviarte el recargo sin haberte notificado previamente y dado la oportunidad de alegar. Si recibes un recibo del IBI con recargo sin haber pasado por este proceso, puedes impugnarlo.

Cómo recurrir el recargo

Si el ayuntamiento te aplica el recargo y crees que no corresponde, tienes estas opciones:

1. Recurso de reposición

En el plazo de 1 mes desde la notificación, puedes presentar recurso de reposición ante el propio ayuntamiento aportando documentación que justifique la desocupación.

2. Reclamación económico-administrativa

Si el recurso de reposición se desestima, puedes reclamar ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM) o Regional (TEAR), según el importe.

3. Recurso contencioso-administrativo

Si agotada la vía administrativa sigues en desacuerdo, puedes acudir al juzgado contencioso-administrativo. Para este paso necesitas abogado y procurador.

Los municipios más activos en 2026

No todos los ayuntamientos aplican el recargo. Los municipios con mayor presión de demanda de vivienda son los más proactivos:

• Madrid y área metropolitana: Ordenanzas activas con escala del 50-100%.
• Barcelona y provincia: Aplicación del recargo con identificación de grandes tenedores.
• Palma de Mallorca: Alta tensión de mercado, recargos activos.
• San Sebastián/Donostia: Una de las ciudades con mayor presión inmobiliaria de España.
• Valencia: Normativa en desarrollo tras la Ley de Vivienda.

Si vives en un municipio pequeño o con poca presión de mercado, es posible que el ayuntamiento no haya aprobado ordenanza de recargo.

¿Te compensa pagar el recargo o es mejor alquilar?

Haz los números antes de decidir:

Escenario 1 — Piso vacío con recargo del 100%:

• IBI actual: 900€/año → Con recargo: 1.800€/año.
• Coste adicional: 900€ al año por no alquilar.

Escenario 2 — Alquilar con seguro de impago:

• Alquiler de mercado: 800€/mes = 9.600€/año.
• Seguro de impago: ~200€/año.
• IRPF sobre rendimientos (con reducción del 60% si es vivienda habitual): ~1.200€/año.
• Ingresos netos estimados: ~8.200€/año.

El recargo raramente supera los ingresos del alquiler. Para la mayoría de propietarios, alquilar sale económicamente mucho mejor que mantener el piso cerrado pagando el recargo.

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*Nota: La normativa varía según el municipio. Si tienes dudas sobre si el recargo aplica a tu vivienda, consulta con un asesor fiscal o en la oficina tributaria de tu ayuntamiento.